Historie hypotečních úvěrů

Historie hypotečních úvěrů Hypoteční bankovnictví má v našich krajích poměrně dlouhou historii. První hypoteční úvěry a s nimi související hypoteční zástavní listy se jako specificky druh finančních operací poprvé objevily již v 18. století na území Slezska, odkud se později rozšířily do dalších zemí. Velký význam mělo hypoteční bankovnictví především v době rozvoje zemědělství, obchodu i průmyslu v polovině 19. stol., kdy hypoteční úvěry představovaly dostupnou možnost získání finančních prostředků.

První hypoteční banka

První hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého založena roku 1865. S nástupem Protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let, ale sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován. Vývoj této oblasti bankovnictví byl po druhé světové válce násilně přerušen na více než padesát let, proto běžný občan je s touto problematikou mnohem méně obeznámen než například s problematikou týkající se klasického spořitelnictví prostřednictvím vkladních knížek. Hypoteční úvěrování bylo u nás znovu zavedeno poměrně nedávno. Hypoteční bankovnictví bylo formálně obnoveno v roce 1990, ale pro nefunkčnost kapitálového trhu a nedostatečné právní zázemí byly první hypoteční úvěry poskytnuty až v roce 1995. Od této doby obliba hypotečního úvěru jako zdroje dlouhodobého financování především nemovitosti určených k bydlení opět stoupá. Zhruba od roku 2000 dochází v oblasti hypotečních úvěrů k obrovskému nárůstu objemu a ke vzniku nových hypotečních produktů dle potřeb zákazníka.

Hypotéky v roce 1995 – 1998

Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. Počáteční období je charakterizováno velmi malým objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, přičemž důvodem bylo především poměrně vysoké úrokové zatížení hypotečních úvěrů, kdy minimální sazby hypotečních úvěrů se u jednotlivých bank pohybovaly mezi 11 a 12 %. Nemalým důvodem byly zřejmě i malé zkušenosti s touto formou financování bydlení, neznalost podmínek, nedůvěra v nový „nevyzkoušený“ produkt a vysoké ceny nemovitostí. Vzhledem k rostoucímu trendu cen nemovitostí a současně úrokových sazeb v roce 1997, zájem o hypotéky dokonce poklesl. Na druhou stranu ale došlo ke zvýšení průměrné výše úvěrů, což vedlo k nárůstu celkového objemu úvěrů vyjádřeného v korunách. O rok později žádný výrazný zlom na trhu hypotečního bankovnictví nenastal. Příčinou toho jsou vysoké úrokové sazby, jež za zkoumané období dosahují svého maxima.

Hypotéky v roce 1999

Naopak rok 1999 se vyznačuje pomalým nárůstem v počtu zájemců o hypoteční úvěry. Narůst počtu hypotečních bank poskytujících hypoteční úvěry vedl nejen ke zostření konkurence, ale i k udržení a dokonce i dalšímu nárůstu dynamiky hypotečních obchodů. Růst však nakonec nedosáhl dramatických čísel. V tomto roce však došlo ke zlomení trendu ve vývoji průměrné úrokové sazby oproti minulým letům, tedy došlo k jejímu výraznému poklesu. V tomto období ČNB uvolnila svou měnovou politiku, aby podpořila ekonomický růst a takto snížila diskontní sazbu. To se projevilo ve snížení průměrné sazby z hypotečních úvěrů, jež se přiblížily na hranici 10 %.

Hypotéky v roce 2000

Následující rok, rok 2000, se již vyznačoval vysokým zájmem o hypoteční úvěry, neboť stále pokračoval trend snižování úrokových sazeb. Zatímco v roce 1999 se pohybovaly na průměrných 10,3 %, klesly v roce 2000 na celoroční průměr 8,8 % a v závěru roku 2000 dokonce na 8,4 %. Významný vliv na vývoj českého hypotečního trhu mělo i značné zesílení konkurence v této oblasti, na trh vstoupily další tři hypoteční banky. Současně systém státní podpory výrazně podněcoval poptávku na trhu hypotečních úvěrů, neboť státní podpora nadále zůstávala ve výši 4 procentních bodů, což znamenalo snížení úrokového zatížení mnohých hypotečních úvěrů pod 5 %. V neposlední řadě důležitým vlivem je snižující se hranice příjmů pro získání úvěru, jež souvisí s výše uvedenými vlivy.

Hypotéky v roce 2001

Vývoj hypotečního bankovnictví v roce 2001 navazoval na tendence předešlých roků a zaznamenal výrazný narůst. Tento trend byl posílen výrazným snížením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, které se pohybovaly okolo 7 %. Důvodem pro snížení úrokových sazeb bylo kromě příznivého vývoje peněz na trhu i opatřeni České spořitelny, a.s., vyplývající z programu TOP bydlení, v rámci něhož jsou úrokové sazby úvěrů výrazným způsobem dotovány. Nevýhodou nízkých úrokových sazeb však bylo snížení státní finanční podpory. Podpora státu u hypotečních úvěrů na novou bytovou výstavbu klesla ze 4 % na 2 %.

Hypotéky v roce 2002

Neustále se snižující úrokové sazby a nová forma státní finanční podpory (podpora staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let) zapříčinily, že rok 2002 byl z pohledu počtu i objemu hypotečních úvěrů mimořádně úspěšný. Hypoteční úvěry posilnily svoji pozici na trhu úvěrových produktů a stávají se standardním nástrojem k pořízení bydlení. V roce 2002 byly na hypoteční trh uvedeny nové produkty, nejvýznamnější z nich je hypoteční úvěr poskytnutý do plné výše ceny zástavy (100%LTV).

Hypotéky v roce 2003

Rok 2003 znamenal opět výrazný růst počtu i objemu hypotečních úvěrů. Meziroční nárůst nových hypotečních úvěrů činil 49 % v počtu a 57 % v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany vzrostla o 7 % na 1,15 mil. Kč. Hlavními důvody zájmu o hypoteční úvěry byl pokles úrokových sazeb, očekávané změny DPH, obavy ze zdražení nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie. Důležitým faktorem bylo i zvyšování reálných mezd, nevyřešená deregulace nájemného. V této oblasti došlo na základě zvýšené poptávky k rychlému rozvoji developerských projektů na bydlení, zejména v rámci velkých měst. S poklesem úrokových sazeb z hypotečních úvěrů došlo ke snížení státní finanční podpory úvěrů na nové bydleni na 0 procentních bodů. Podpora staršího bydlení také klesla, a to na 2 procentní body.

Hypotéky v roce 2004

Růst na trhu hypoték pokračoval i v roce 2004, meziroční narůst nově poskytnutých hypoték činil 30 % v počtu a 43 % v objemu. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla částky 1, 268 mil. Kč. Za růstem zájmu o hypoteční úvěry stál především příznivý vývoj úrokových sazeb, za které banky hypotéky poskytovaly. V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték klesla až pod 4,5 %. Nezanedbatelným faktorem byl rovněž růst reálných mezd a tím rozšíření okruhu osob schopných pořídit si vlastni nemovitost a zadlužit se. Jako další faktory bych uvedla zvyšující se nabídku kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující ceny nemovitostí; konkurenční boj především v úrokové politice bank; inovace hypotečních úvěrů (např. možnost fixace úrokových sazeb pro klienta v rozmezí 1 až 30 let); nový produkt tzv. bezúčelové (americké) hypotéky. Důležitým faktorem podporující zájem o hypotéky byla také nenaplněná obava ze zvýšení cen nemovitostí po přistoupení ČR do EU, stále nevyřešená deregulace nájemného a v souvislosti se vstupem do EU hypotéky pro cizince. V souvislosti s dalším poklesem úrokových sazeb, přestala byt poskytována státní finanční podpora hypotečních úvěrů na nové bydlení a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let se snížila ze dvou procentních bodů na jeden. Jak jsem již výše zmínila, rok 2004 na český hypoteční trh vnesl několik zásadních novinek. Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů a klientům tak nabídnout neúčelové hypotéky a hypotéky na družstevní bydlení. Zároveň tato novela umožnila poskytovat hypotéky v zahraničí a také možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Některé banky zavedly garantované sazby a pokračovaly ve zjednodušování vyřízení úvěru.

Hypotéky v roce 2005

I v roce 2005 pokračoval nadále růst bytové výstavby, ve kterém hraje podstatnou roli hypoteční trh. Počet nově zahájených bytů ke konci roku 2005 vzrostl o 4,2 % (41 628), což je nejvyšší ukazatel od roku 1993. Hypoteční banky poskytly v České republice v roce 2005 celkem 52 388 hypotečních úvěrů ve výši 98 320 mil. Kč, což ve srovnání s rokem 2004 představuje narůst o 25 % v počtu a o 44 % v objemu.

Hypotéky v roce 2006 a 2007

Roky 2006 i 2007 se nesou ve znamení velkého boomu v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Úrokové sazby se drží stále velmi nízko. Daří se developerským projektům a objemy poskytnutých hypotečních úvěrů jsou na svém maximu.

Hypotéky v roce 2008

Začátek roku 2008 počet i objem hypotečních úvěrů stoupá, ovšem postupem roku i na český hypoteční trh doléhá americká hypoteční krize. Konec roku nastává již útlum.

Hypotéky v roce 2009 a 2010

Doléhá ekonomická nejistota a hypoteční krize, projevující se v USA, v Německu, Velké Británii a dalších evropských státech. Většina bank pozastavuje financování 100%LTV hypotečních úvěrů a hypoték bez dokladování příjmů. Téměř se pozastavují developerské projekty a nová výstavba obecně. Hypotéky v roce 2011 V lednu 2011 vešel v platnost zákon č.145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který pozastavil či omezil poskytování některých typů hypotečních úvěrů. Nakonec to však nezastavilo naplnit velkou poptávku po hypotékách. Po dvou letech velkého útlumu nastává opět boom. Úrokové sazby klesají na historické minimum hluboko pod 4%. Uvolňují se metodické parametry. Většina těch, kteří financování bydlení odkládali v nejistých letech 2008-2010, vidí rok 2011 jako příznivou dobu pro hypoteční úvěr. Kvůli navýšení DPH od roku 2012 se snaží plno klientů profinancovat své bydlení ještě v roce 2011. Rok 2011 byl nad všechna očekávání ve znamení enormního nárůstu objemu hypotečních úvěrů.